Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có nhiều biến động, công tác thẩm định giá đất đóng vai trò vô cùng quan trọng, không chỉ đối với cơ quan quản lý nhà nước mà còn với doanh nghiệp và nhà đầu tư. Tuy nhiên, từ những sự việc thực tế xảy ra gần đây, đặc biệt là vụ việc đấu giá đất chưa giải phóng mặt bằng tại thành phố Bạc Liêu, có thể thấy rõ những lỗ hổng lớn trong quy trình tổ chức đấu giá và thẩm định giá quyền sử dụng đất. Đây là hồi chuông cảnh báo về sự cần thiết của việc siết chặt quy trình, nâng cao năng lực và trách nhiệm của các đơn vị có liên quan, đặc biệt là các tổ chức có chức năng thẩm định giá đất.
Định giá đất (mh)
đấu giá đất chưa sạch – một bài học đắt giá từ thực tế
Ngày 24/6/2025, Thanh tra tỉnh Bạc Liêu đã công bố kết luận thanh tra toàn diện đối với việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại hai thửa đất có vị trí đắc địa trên địa bàn phường Nhà Mát, TP. Bạc Liêu. Vụ việc được xem là nghiêm trọng bởi lẽ các lô đất này chưa được giải phóng mặt bằng, nhưng đã được đưa vào đấu giá với giá trị lên đến hàng chục tỷ đồng.
Cụ thể, khu đất có diện tích trên 5.000m², giáp mặt tiền đường Cao Văn Lầu – một tuyến đường huyết mạch tại Bạc Liêu, được định giá khởi điểm là hơn 25 tỷ đồng (khoảng 5.400.000 đồng/m²). Tuy nhiên, sau khi tổ chức đấu giá thành công vào năm 2020, doanh nghiệp trúng đấu giá là Công ty TNHH MTV Thùy Dung Bạc Liêu đã không thực hiện nghĩa vụ tài chính, cũng không triển khai dự án, khiến kết quả đấu giá bị hủy bỏ vào năm 2022.
Điều đáng nói ở đây là lô đất vẫn đang tồn tại nhiều yếu tố cản trở triển khai dự án như mồ mả, trụ sở khóm dân cư, hệ thống hạ tầng kỹ thuật như đường dây điện và trụ điện chưa được di dời. Việc tổ chức đấu giá trong khi các điều kiện pháp lý và thực tế chưa hoàn thiện đã vi phạm nghiêm trọng các quy định pháp luật về đất đai và đấu giá tài sản công.
Thẩm định giá đất (mh)
công tác thẩm định giá đất yếu kém: nguyên nhân sâu xa dẫn đến sai phạm
Theo kết luận của cơ quan thanh tra, công tác thẩm định giá đất trong vụ việc trên tồn tại nhiều điểm chưa phù hợp. Một số sai phạm điển hình có thể kể đến như:
Phương án định giá ban đầu xác định loại đất là “đất ở tại đô thị” nhưng trong hồ sơ sau đó lại bổ sung là “thực hiện dự án kinh doanh bất động sản”, gây sai lệch trong cách hiểu và xác định giá trị đất.
Việc xác định giá khởi điểm thấp hơn so với hướng dẫn của UBND tỉnh, dẫn đến khả năng thất thoát tài sản nhà nước nếu đấu giá thành công.
Các tổ chức thẩm định giá và bộ phận tham mưu chưa thực hiện đầy đủ quy trình khảo sát thực tế, đánh giá hiện trạng sử dụng đất và các yếu tố pháp lý liên quan.
Những thiếu sót trên cho thấy vai trò của tổ chức thẩm định giá trong chuỗi hoạt động đấu giá chưa được phát huy đúng mức. Khi công tác thẩm định giá thiếu khách quan, thiếu chuyên môn và không cập nhật đầy đủ dữ liệu thị trường, hậu quả không chỉ ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính mà còn kéo theo những hệ lụy pháp lý và xã hội nghiêm trọng.
đấu giá đất phải bắt đầu từ thẩm định giá khách quan, chính xác và minh bạch
Một quy trình đấu giá đất đúng chuẩn phải khởi đầu từ bước thẩm định giá đất chuyên nghiệp. Thẩm định giá không chỉ là xác định con số cụ thể về giá trị tài sản, mà còn là quá trình đánh giá toàn diện các yếu tố như:
Loại hình đất, mục đích sử dụng theo quy hoạch
Vị trí địa lý, tiềm năng phát triển, hạ tầng kết nối
Hiện trạng sử dụng và mức độ hoàn thiện pháp lý
Diễn biến thị trường đất đai trong khu vực và lân cận
Các yếu tố ảnh hưởng khác như chính sách địa phương, thông tin quy hoạch
Một tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp phải sử dụng các phương pháp định giá phù hợp, bao gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí hoặc phương pháp thặng dư tùy theo từng trường hợp cụ thể. Việc sử dụng phương pháp sai hoặc đánh giá chủ quan sẽ dẫn đến việc đưa ra mức giá khởi điểm không sát với thực tế thị trường, từ đó ảnh hưởng đến toàn bộ quá trình đấu giá và kết quả thu về cho ngân sách nhà nước.
vai trò của công ty thẩm định giá trong việc ngăn ngừa rủi ro và nâng cao hiệu quả quản lý đất công
Trong bối cảnh quản lý tài sản công đang ngày càng được chú trọng và các quy định pháp luật ngày càng chặt chẽ, các tổ chức thẩm định giá đất chuyên nghiệp như Công ty Thẩm định giá Châu Á đóng vai trò đặc biệt quan trọng.
Chúng tôi cung cấp các dịch vụ thẩm định giá đất phục vụ:
Xác định giá khởi điểm phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất
Thẩm định giá phục vụ chuyển nhượng, thế chấp, cổ phần hóa
Thẩm định giá để tính tiền bồi thường giải phóng mặt bằng
Thẩm định giá trong các tranh chấp tài sản liên quan đến đất đai
Bằng đội ngũ thẩm định viên có chuyên môn cao, am hiểu pháp luật và thị trường, cùng hệ thống dữ liệu cập nhật, Công ty Thẩm định giá Châu Á cam kết cung cấp dịch vụ trung thực, khách quan, bảo vệ tối đa quyền lợi của các bên liên quan và góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất công, ổn định thị trường bất động sản.
bài học rút ra từ vụ việc bạc liêu – hướng đến hệ thống thẩm định giá đất minh bạch, chuyên nghiệp
Từ vụ việc đấu giá đất chưa sạch tại Bạc Liêu, có thể rút ra nhiều bài học sâu sắc để cải thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên phạm vi cả nước. Một số đề xuất cụ thể như sau:
Siết chặt điều kiện pháp lý trước khi đấu giá: Chỉ đưa ra đấu giá các lô đất đã hoàn tất giải phóng mặt bằng, có hồ sơ pháp lý đầy đủ và rõ ràng.
Nâng cao tiêu chuẩn nghề nghiệp trong thẩm định giá đất: Tăng cường đào tạo, giám sát và cấp chứng chỉ hành nghề cho thẩm định viên; loại bỏ các đơn vị hoạt động thiếu chuyên môn.
Ứng dụng công nghệ và dữ liệu số trong thẩm định giá: Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai, kết nối với bản đồ quy hoạch, dữ liệu giao dịch để hỗ trợ định giá chính xác hơn.
Công khai, minh bạch toàn bộ quá trình thẩm định và đấu giá: Các thông tin liên quan đến phương án đấu giá, hồ sơ pháp lý, giá khởi điểm cần được công bố rõ ràng trên các phương tiện truyền thông và website đấu giá công.
Trách nhiệm giải trình rõ ràng của từng bên liên quan: Từ cơ quan tổ chức đấu giá, sở tài nguyên – môi trường, tài chính đến đơn vị thẩm định giá đều phải có trách nhiệm cụ thể nếu xảy ra sai phạm.
Hãng Định giá và Kiểm toán Châu Á đơn vị thẩm định giá quản lý bởi bộ tài chính. Đặc biệt trong 100 đơn vị thẩm định giá tại Việt Nam, là đơn vị duy nhất xây dựng bảng giá đất thị trường toàn quốc lên trên website https://dinhgiaav.com/map/. tại đây mọi người có thể vào kiểm tra giá bất động sản toàn quốc trong vòng 1 phút, tính toán được giá đất, giá công trình cực kỳ nhanh chóng và miễn phí
Bản đồ giá đất (mh)
kết luận
Thẩm định giá đất là bước đi đầu tiên, nhưng cũng là bước then chốt trong chuỗi quy trình đấu giá, chuyển nhượng và sử dụng đất. Một hệ thống thẩm định giá thiếu minh bạch, thiếu chuyên nghiệp không chỉ gây ra thất thoát tài sản công mà còn làm suy giảm niềm tin của doanh nghiệp và xã hội vào công tác quản lý đất đai.
Công ty Thẩm định giá Châu Á cam kết mang đến dịch vụ thẩm định giá đất chính xác, minh bạch và hiệu quả, góp phần thúc đẩy sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản và bảo vệ lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. Chúng tôi tin rằng, sự chuẩn mực và trách nhiệm trong thẩm định giá hôm nay sẽ là nền tảng vững chắc cho sự phát triển của xã hội ngày mai.
Nguồn: Công ty TNHH Hãng Định Giá và Kiểm Toán Châu Á
SĐT: 028 6674 3333 -0945 009002 (Mr. Ẩn- P.TGĐ)
Website: https://dinhgiaav.com/
Địa chỉ: 6-8 Phan Huy Thực, phường Tân Kiểng, Quận 7, TP.HCM
