Căn hộ chung cư là loại tài sản được giao dịch, thế chấp và chuyển nhượng nhiều nhất ở các đô thị lớn. Tuy vậy, cùng một toà nhà, hai căn hộ có diện tích gần bằng nhau vẫn có thể chênh lệch giá đáng kể. Thẩm định giá căn hộ chung cư giúp xác định giá trị hợp lý của từng căn dựa trên dữ liệu thị trường và đặc điểm thực tế, thay vì chỉ dựa vào giá rao bán. Bài viết này tổng hợp những yếu tố quyết định giá trị căn hộ, phương pháp thẩm định thường dùng và các lưu ý để bạn có kết quả sát với thị trường.
1. Khi nào cần thẩm định giá căn hộ chung cư?
Bạn nên thẩm định giá căn hộ trong những trường hợp sau:
- Thế chấp vay ngân hàng: ngân hàng dựa vào giá trị căn hộ để xác định số tiền tối đa có thể cho vay.
- Mua bán, chuyển nhượng: người mua kiểm tra giá chào bán có hợp lý không, người bán định giá chào bán phù hợp với thị trường.
- Chia tài sản khi ly hôn hoặc thừa kế: có một con số khách quan giúp các bên dễ thống nhất.
- Góp vốn, chứng minh tài chính: khi cần giá trị tài sản được một tổ chức độc lập xác nhận.
- Mua bảo hiểm tài sản hoặc lập báo cáo tài chính: để xác định giá trị cần bảo hiểm hay ghi nhận trên sổ sách.
2. Các yếu tố quyết định giá trị căn hộ chung cư
Thẩm định viên xem xét cả yếu tố bên ngoài (dự án, khu vực) lẫn bên trong (bản thân căn hộ). Dưới đây là những yếu tố có ảnh hưởng lớn nhất.
Vị trí dự án và hạ tầng xung quanh
Khoảng cách tới trung tâm, khả năng kết nối giao thông, trường học, bệnh viện, siêu thị và công viên là nền tảng của giá trị. Dự án nằm gần tuyến đường lớn hoặc hạ tầng mới đưa vào sử dụng thường có mức giá cao hơn các dự án cùng phân khúc ở vị trí kém thuận tiện.
Chủ đầu tư, chất lượng xây dựng và tiện ích
Uy tín chủ đầu tư, chất lượng thi công, đơn vị quản lý vận hành, hệ thống thang máy, bãi đỗ xe, hồ bơi, phòng tập và an ninh đều được phản ánh vào giá. Toà nhà được vận hành tốt, phí quản lý hợp lý và cộng đồng cư dân ổn định giữ giá tốt hơn theo thời gian.
Đặc điểm riêng của căn hộ
- Diện tích và cách tính diện tích: cần phân biệt diện tích thông thuỷ và diện tích tim tường, vì đơn giá thường được tính trên diện tích thông thuỷ.
- Tầng và hướng: tầng trung thường được ưa chuộng; hướng ban công, hướng cửa và tầm nhìn ảnh hưởng rõ rệt tới giá.
- Vị trí căn trong tầng: căn góc, căn có hai mặt thoáng thường có giá cao hơn căn giữa.
- Số phòng ngủ và công năng: bố trí hợp lý, ít diện tích hành lang lãng phí giúp căn hộ dễ bán và giữ giá.
- Hiện trạng nội thất: nội thất bàn giao, mức độ cải tạo và tình trạng hao mòn.
Tình trạng pháp lý
Căn hộ đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu thường được định giá và nhận thế chấp thuận lợi hơn căn chỉ có hợp đồng mua bán. Thời hạn sở hữu, việc dự án có đang thế chấp tại ngân hàng hay có tranh chấp hay không cũng là những điểm thẩm định viên phải kiểm tra.
3. Phương pháp thẩm định giá căn hộ thường dùng
Phương pháp so sánh
Đây là phương pháp chủ đạo với căn hộ, vì thị trường thường có nhiều giao dịch tương tự. Thẩm định viên chọn các căn hộ cùng dự án hoặc dự án lân cận có cùng phân khúc, đã giao dịch hoặc đang chào bán. Sau đó điều chỉnh giá của từng căn so sánh theo khác biệt về tầng, hướng, diện tích, nội thất và pháp lý để suy ra giá của căn cần thẩm định.
Phương pháp thu nhập
Với căn hộ đang cho thuê hoặc mua để đầu tư, thẩm định viên có thể tham khảo thêm phương pháp thu nhập: ước tính tiền thuê ròng hằng năm sau khi trừ phí quản lý, bảo trì, thời gian trống và quy đổi thành giá trị theo tỷ suất vốn hoá phù hợp. Kết quả này dùng để đối chiếu với phương pháp so sánh.
4. Quy trình thẩm định giá căn hộ chung cư
- Tiếp nhận yêu cầu và hồ sơ: xác định căn hộ, mục đích thẩm định và thời điểm cần kết quả.
- Khảo sát hiện trạng: thẩm định viên đến căn hộ kiểm tra diện tích, nội thất, tầm nhìn và tiện ích chung của toà nhà.
- Thu thập dữ liệu thị trường: tìm thông tin giao dịch, chào bán của các căn tương tự và đánh giá độ tin cậy.
- Tính toán và điều chỉnh: áp dụng phương pháp phù hợp, điều chỉnh khác biệt và đối chiếu kết quả.
- Phát hành chứng thư và báo cáo: nêu giá trị kết luận, phương pháp, giả thiết và thời hạn hiệu lực.
5. Hồ sơ cần chuẩn bị
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ, hoặc hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và các phụ lục.
- Biên bản bàn giao căn hộ, bản vẽ mặt bằng căn hộ.
- Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng (nếu căn hộ đã qua nhiều chủ).
- Hợp đồng cho thuê (nếu đang cho thuê).
- Giấy tờ tuỳ thân của chủ sở hữu.
6. Lưu ý để kết quả thẩm định sát thực tế
Giá rao bán trên mạng thường cao hơn giá giao dịch thực tế, vì vậy đừng lấy mặt bằng giá rao làm thước đo duy nhất. Hãy cung cấp đúng hiện trạng căn hộ, kể cả các điểm chưa tốt như thấm dột hay nội thất xuống cấp, vì thẩm định viên sẽ kiểm tra tại chỗ. Nếu bạn đã cải tạo căn hộ, hãy chuẩn bị hoá đơn, hình ảnh để chứng minh giá trị phần cải tạo.
Ngoài ra, giá trị thẩm định cho mục đích thế chấp có thể thận trọng hơn giá trị thị trường dùng cho mua bán, vì ngân hàng còn tính đến rủi ro thanh khoản. Khi xem chứng thư, bạn nên đọc kỹ cơ sở giá trị và mục đích thẩm định được ghi trong đó.
Nếu bạn cần thẩm định giá căn hộ để vay vốn, mua bán hay phân chia tài sản, hãy liên hệ đội ngũ thẩm định viên của chúng tôi để được tư vấn hồ sơ và báo phí.
