Khi mua bán nhà đất, vay vốn ngân hàng, góp vốn bằng tài sản hay chia thừa kế, câu hỏi đầu tiên luôn là: tài sản này thực sự đáng giá bao nhiêu? Thẩm định giá bất động sản chính là công việc trả lời câu hỏi đó một cách khách quan, có căn cứ và có giá trị pháp lý. Bài viết này giải thích thẩm định giá bất động sản là gì, khi nào bạn cần đến nó, quy trình thực hiện gồm những bước nào và cách chuẩn bị hồ sơ để có kết quả nhanh, chính xác.
1. Thẩm định giá bất động sản là gì?
Thẩm định giá bất động sản là việc một doanh nghiệp thẩm định giá hoặc thẩm định viên về giá có đủ điều kiện hành nghề xác định giá trị của nhà, đất, căn hộ, nhà xưởng hay dự án tại một thời điểm cụ thể, phục vụ một mục đích cụ thể. Kết quả được thể hiện trong chứng thư thẩm định giá và báo cáo thẩm định giá, nêu rõ giá trị, phương pháp áp dụng, các giả thiết và thời hạn hiệu lực.
Điểm khác biệt quan trọng giữa thẩm định giá và việc "tham khảo giá" trên mạng là tính độc lập và trách nhiệm. Thẩm định viên phải tuân thủ Luật Giá cùng hệ thống Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam, phải khảo sát thực tế, thu thập thông tin so sánh có kiểm chứng và chịu trách nhiệm về kết quả mình đưa ra.
2. Khi nào bạn cần thẩm định giá bất động sản?
Không phải giao dịch nào cũng bắt buộc thẩm định giá, nhưng trong nhiều tình huống, chứng thư thẩm định giá là giấy tờ cần thiết hoặc giúp bạn ra quyết định an toàn hơn:
- Vay vốn ngân hàng thế chấp nhà đất: ngân hàng cần biết giá trị tài sản bảo đảm để quyết định hạn mức cho vay.
- Mua bán, chuyển nhượng: người mua tránh trả giá quá cao, người bán tránh bán rẻ so với thị trường.
- Góp vốn, cổ phần hoá, mua bán sáp nhập doanh nghiệp: cần xác định giá trị tài sản đưa vào doanh nghiệp.
- Chia tài sản thừa kế, ly hôn, giải quyết tranh chấp: giá trị khách quan giúp các bên dễ thống nhất hơn và là căn cứ khi toà án xem xét.
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, đấu giá tài sản, thi hành án: làm cơ sở xác định giá khởi điểm hoặc mức bồi thường.
- Báo cáo tài chính, bảo hiểm, chứng minh tài chính du học, định cư: cần con số có tổ chức độc lập xác nhận.
3. Các phương pháp thẩm định giá phổ biến
Tuỳ loại tài sản và mức độ sẵn có của thông tin, thẩm định viên sẽ chọn một hoặc kết hợp nhiều phương pháp để đối chiếu kết quả.
Phương pháp so sánh
Đây là phương pháp được dùng nhiều nhất cho nhà ở và đất ở. Thẩm định viên thu thập giá của các bất động sản tương tự đã giao dịch hoặc đang rao bán gần khu vực, sau đó điều chỉnh theo khác biệt về vị trí, diện tích, hình dáng thửa đất, mặt tiền, pháp lý và chất lượng công trình.
Phương pháp chi phí
Giá trị được xác định bằng giá trị quyền sử dụng đất cộng với chi phí xây dựng mới công trình, trừ đi phần hao mòn. Phương pháp này phù hợp với nhà xưởng, công trình chuyên dụng ít có giao dịch tương tự trên thị trường.
Phương pháp thu nhập
Dùng cho bất động sản tạo ra dòng tiền như văn phòng cho thuê, khách sạn, mặt bằng kinh doanh. Giá trị được tính từ thu nhập ròng dự kiến trong tương lai, quy đổi về hiện tại theo tỷ suất phù hợp.
Phương pháp thặng dư
Áp dụng cho đất có tiềm năng phát triển dự án: lấy tổng doanh thu dự kiến của dự án trừ đi toàn bộ chi phí phát triển và lợi nhuận hợp lý của nhà đầu tư để ra giá trị khu đất.
4. Quy trình thẩm định giá bất động sản gồm 6 bước
Một hồ sơ thẩm định giá chuẩn thường đi qua các bước sau:
- Xác định yêu cầu: làm rõ tài sản cần thẩm định, mục đích sử dụng kết quả, thời điểm thẩm định và cơ sở giá trị (giá trị thị trường hay phi thị trường).
- Lập kế hoạch: xác định thông tin cần thu thập, nguồn tài liệu, nhân sự và thời gian hoàn thành.
- Khảo sát thực tế và thu thập thông tin: thẩm định viên đến hiện trường đo đạc, chụp ảnh, kiểm tra hiện trạng; đồng thời thu thập dữ liệu về các giao dịch tương tự và quy hoạch khu vực.
- Phân tích thông tin: đánh giá thị trường, đặc điểm pháp lý và kỹ thuật của tài sản, mức độ tin cậy của các thông tin so sánh.
- Áp dụng phương pháp và xác định giá trị: tính toán theo một hoặc nhiều phương pháp, đối chiếu và đưa ra kết luận cuối cùng.
- Lập báo cáo, chứng thư và bàn giao: phát hành chứng thư thẩm định giá kèm báo cáo chi tiết cho khách hàng.
Với nhà ở thông thường có hồ sơ đầy đủ, toàn bộ quy trình thường hoàn tất trong vài ngày làm việc; tài sản lớn hoặc phức tạp sẽ cần thời gian dài hơn.
5. Hồ sơ cần chuẩn bị
Chuẩn bị sẵn giấy tờ giúp rút ngắn thời gian và tăng độ chính xác của kết quả:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (bản sao).
- Giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công nếu có.
- Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê (đối với tài sản cho thuê).
- Thông tin quy hoạch, các giấy tờ về nghĩa vụ tài chính đã thực hiện.
- Giấy tờ tuỳ thân của chủ tài sản hoặc giấy tờ pháp lý của doanh nghiệp.
6. Những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
Hiểu các yếu tố này giúp bạn đọc báo cáo thẩm định dễ hơn và biết vì sao hai căn nhà gần nhau có thể chênh lệch giá đáng kể:
- Vị trí: mặt tiền hay trong hẻm, độ rộng đường, khoảng cách tới trung tâm, trường học, chợ, bệnh viện.
- Pháp lý: đã có giấy chứng nhận hay chưa, có vướng quy hoạch, tranh chấp hay đang thế chấp.
- Đặc điểm thửa đất: diện tích, chiều ngang, hình dáng vuông vức hay méo, hướng nhà.
- Công trình trên đất: kết cấu, số tầng, tuổi đời, mức độ hao mòn.
- Thị trường: cung cầu, lãi suất, chính sách tín dụng và tâm lý nhà đầu tư tại thời điểm thẩm định.
7. Lưu ý để có kết quả thẩm định giá đáng tin cậy
Hãy chọn đơn vị thẩm định giá có đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá và thẩm định viên có thẻ hành nghề. Cung cấp thông tin trung thực, đầy đủ, vì mọi sai lệch về hiện trạng hay pháp lý đều có thể làm kết quả thay đổi. Cũng cần nhớ chứng thư thẩm định giá có thời hạn hiệu lực nhất định; nếu giao dịch kéo dài hoặc thị trường biến động mạnh, bạn nên thẩm định lại.
Cuối cùng, giá trị thẩm định là mức giá hợp lý nhất tại một thời điểm cho một mục đích cụ thể, không phải lời cam kết rằng tài sản chắc chắn bán được đúng con số đó. Dùng kết quả thẩm định như một căn cứ khách quan để đàm phán và ra quyết định sẽ giúp bạn giao dịch an toàn, minh bạch hơn.
Nếu bạn cần thẩm định giá nhà đất, căn hộ hay tài sản doanh nghiệp, hãy liên hệ đội ngũ thẩm định viên của chúng tôi để được tư vấn quy trình và báo phí cụ thể.
