Luật Đất đai là một trong những đạo luật có tầm ảnh hưởng sâu rộng nhất, tác động trực tiếp đến đời sống người dân, hoạt động của doanh nghiệp cũng như sự phát triển bền vững của nền kinh tế. Trong bối cảnh thực tiễn thi hành Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024 bộc lộ nhiều vướng mắc, bất cập, việc sửa đổi, bổ sung một số điều luật là hết sức cấp thiết.
Dự thảo Luật sửa đổi lần này không chỉ nhằm “vá” những lỗ hổng pháp lý, mà còn định hướng tạo lập một hành lang pháp lý đồng bộ, minh bạch, giúp thị trường bất động sản và thị trường quyền sử dụng đất phát triển ổn định, lành mạnh.
1. Bối cảnh và yêu cầu cấp bách của việc sửa đổi Luật Đất đai
Trong hơn 10 năm qua, Luật Đất đai đã nhiều lần được điều chỉnh. Tuy nhiên, với tốc độ phát triển nhanh chóng của đô thị hóa, công nghiệp hóa và hội nhập kinh tế quốc tế, nhiều quy định hiện hành đã bộc lộ sự lạc hậu, chồng chéo với các luật liên quan như Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng…
Một số “điểm nghẽn” lớn bao gồm:
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn thiếu tính thống nhất, gây khó khăn cho địa phương và doanh nghiệp trong thực thi.
Cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư còn phức tạp, dẫn đến khiếu kiện kéo dài, dự án bị đình trệ, đất đai bỏ hoang lãng phí.
Thị trường bất động sản thiếu minh bạch, đặc biệt trong công tác đấu giá, đấu thầu đất, gây thất thoát nguồn lực của Nhà nước.
Cơ chế định giá đất thiếu nhất quán, làm phát sinh chênh lệch lớn giữa giá Nhà nước và giá thị trường, gây méo mó thị trường.
Chính vì vậy, sửa đổi Luật Đất đai không chỉ là nhiệm vụ pháp lý, mà còn là yêu cầu tất yếu để thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
2. Những điểm mới quan trọng trong dự thảo Luật
2.1 Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
Một trong những sửa đổi then chốt là bỏ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện và bổ sung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã.
Phương án 1: Thay thế quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và kế hoạch sử dụng đất hằng năm bằng quy hoạch sử dụng đất cấp xã và kế hoạch sử dụng đất 5 năm cấp xã.
Phương án 2: Chỉ lập kế hoạch sử dụng đất cấp xã trên cơ sở chỉ tiêu phân bổ từ tỉnh, hoặc căn cứ quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn.
Điểm mới này hướng đến việc tinh gọn thủ tục hành chính, tăng tính khả thi trong triển khai quy hoạch, đồng thời giúp chính quyền cấp xã chủ động hơn trong quản lý đất đai.
Kế hoạch sử dụng đất(mh)
2.2 Bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất
Dự thảo đưa ra 3 trường hợp cụ thể mà Nhà nước được phép thu hồi đất để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:
Các dự án đầu tư công khẩn cấp: phục vụ chính trị, đối ngoại, an ninh – quốc phòng; các dự án trọng điểm như logistics, trung tâm tài chính quốc tế, khu thương mại tự do, dự án công nghiệp văn hóa, dự án hỗn hợp dân cư – đô thị – du lịch – dịch vụ.
Dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận quyền sử dụng đất: nếu sau thời hạn (hoặc gia hạn) mà đã thỏa thuận thành công trên 75% diện tích đất và số lượng người sử dụng đất, Nhà nước có quyền thu hồi phần còn lại để bàn giao cho nhà đầu tư.
Tạo quỹ đất phát triển sản xuất, kinh doanh: nhằm bố trí lại đất đai cho các mục tiêu kinh tế - xã hội.
Quy định này được đánh giá là đột phá, giúp tháo gỡ tình trạng hàng nghìn dự án bị “treo” do không thể hoàn tất giải phóng mặt bằng, gây thiệt hại lớn cho cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
2.3 Hoàn thiện cơ chế bồi thường, tái định cư
Dự thảo nhấn mạnh yêu cầu phải đảm bảo nguyên tắc:
Người bị thu hồi đất có chỗ ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Chính sách hỗ trợ, tái định cư phải rõ ràng, minh bạch, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước – doanh nghiệp – người dân.
2.4 Đấu giá, đấu thầu và cơ chế kiểm soát
Một điểm mới quan trọng khác là bổ sung cơ chế kiểm soát, hậu kiểm, nhằm hạn chế tình trạng lợi dụng, đầu cơ đất đai, trục lợi chính sách. Đồng thời, dự thảo yêu cầu sự thống nhất với các luật liên quan, đặc biệt là Luật Quy hoạch đô thị, Luật Đầu tư và Luật Xây dựng.
3. Tác động thực tiễn đối với thị trường bất động sản và thẩm định giá
Việc sửa đổi Luật Đất đai được kỳ vọng sẽ tạo ra một thị trường bất động sản minh bạch, công bằng và hiệu quả hơn, với các tác động cụ thể:
Giảm chi phí và thời gian thực hiện dự án: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất rõ ràng, giảm bớt thủ tục cấp huyện.
Tăng tính khả thi của dự án đầu tư: Cơ chế thu hồi đất 75% giúp đẩy nhanh tiến độ, tránh tình trạng chôn vốn.
Thúc đẩy định giá đất sát thị trường: Khi hệ thống pháp luật rõ ràng và minh bạch, hoạt động thẩm định giá đất sẽ có căn cứ pháp lý chặt chẽ, giúp đưa ra mức giá công bằng, chính xác hơn.
Hạn chế rủi ro pháp lý: Doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn khi có cơ chế kiểm soát – hậu kiểm hiệu quả.
4. Góc nhìn từ Công ty Thẩm định giá Châu Á
Là đơn vị hoạt động nhiều năm trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản, Công ty Thẩm định giá Châu Á nhận thấy:
Các sửa đổi về quy hoạch và thu hồi đất sẽ tạo môi trường pháp lý minh bạch hơn cho hoạt động thẩm định giá.
Chính sách bồi thường – tái định cư rõ ràng sẽ giúp xác định giá trị tài sản công bằng hơn, hạn chế khiếu nại, tranh chấp.
Thị trường bất động sản ổn định, minh bạch sẽ giúp các tổ chức tín dụng, nhà đầu tư và doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận nguồn vốn, nâng cao niềm tin vào hệ thống thẩm định giá chuyên nghiệp.
Công ty Thẩm định giá Châu Á cam kết luôn đồng hành cùng khách hàng, cung cấp dịch vụ thẩm định giá chính xác, khách quan, kịp thời, góp phần hỗ trợ việc triển khai Luật Đất đai mới trong thực tiễn.
5. Kết luận
Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai là bước đi quan trọng, vừa giải quyết những vướng mắc thực tế, vừa tạo nền tảng pháp lý để khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai – tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia.
Khi được thông qua và triển khai, Luật sẽ không chỉ tháo gỡ các “điểm nghẽn” lâu nay mà còn mở ra cơ hội mới cho phát triển kinh tế - xã hội, tạo môi trường đầu tư thông thoáng, minh bạch, đồng thời nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá và quản lý đất đai trong giai đoạn tới.
Nguồn: Công ty TNHH Hãng Định Giá và Kiểm Toán Châu Á
SĐT: 028 6674 3333 -0945 009002 ( P.TGĐ)
Website: https://dinhgiaav.com/
Địa chỉ: 6-8 Phan Huy Thực, phường Tân Kiểng, Quận 7, TP.HCM
https://maps.app.goo.gl/Xj2bH7djxmCxJYjv6?g_st=iz
https://www.facebook.com/thamdinhgiachaua
KIỂM TRA XÃ PHƯỜNG MỚI/CŨ 2025 TOÀN QUỐC, ĐỊA CHỈ TÒA ÁN, TRỤ SỞ UBND
ĐỊNH GIÁ ĐẤT SƠ BỘ THEO VỊ TRÍ BẤT KỲ TOÀN QUỐC TRONG 1 PHÚT
