Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ tại TP.HCM và các thành phố lớn, tình trạng nhiều hộ dân có nhà, đất chưa được cấp sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) không phải là hiếm gặp. Đặc biệt, tại những khu vực nằm trong quy hoạch mở rộng đường giao thông hoặc giải tỏa mặt bằng, như tuyến Lê Đức Thọ, quận Gò Vấp, người dân có chung một nỗi lo: “Nếu chưa có sổ hồng, liệu nhà và đất của tôi có được bồi thường khi bị thu hồi không?”
Câu trả lời không đơn giản chỉ là “có” hoặc “không”. Việc có được đền bù hay không – và mức bồi thường cụ thể bao nhiêu – phụ thuộc rất lớn vào tình trạng pháp lý của thửa đất và hiện trạng công trình xây dựng trên đất. Trong bài viết này, Công ty TNHH Hãng Định giá và Kiểm toán Châu Á sẽ phân tích chi tiết tình huống này, kết hợp với ví dụ thực tế tại Gò Vấp để giúp quý độc giả hình dung rõ hơn.
Định giá nhà đất (mh)
1. Đất chưa có sổ hồng có được đền bù không?
Đây là câu hỏi mà người dân tại các vùng bị giải tỏa hoặc nằm trong quy hoạch thường đặt ra. Trên thực tế, không phải tất cả các trường hợp đất chưa có sổ hồng đều bị mất trắng khi nhà nước thu hồi.
Theo quy định tại Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025), cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành như Nghị định 88/2024/NĐ-CP, đất chưa có sổ hồng vẫn có thể được bồi thường nếu đáp ứng một trong các điều kiện sau:
Có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất như: giấy tờ mua bán trước 15/10/1993, quyết định giao đất, biên lai nộp thuế đất, kê khai đăng ký nhà đất qua các thời kỳ;
Đất được sử dụng ổn định, không tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai;
Có xác nhận của chính quyền địa phương về quá trình sử dụng đất liên tục và phù hợp quy hoạch;
Thuộc diện đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng).
Trong những trường hợp kể trên, người dân sẽ được bồi thường đất theo giá đất ở nếu là đất thổ cư, hoặc theo giá đất nông nghiệp/phi nông nghiệp tùy theo loại đất thực tế. Nếu đất không đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng, người sử dụng sẽ không được bồi thường nhưng có thể được hỗ trợ theo quy định.
Thẩm định giá nhà đất (mh)
2. Nhà chưa có sổ hồng có được đền bù không?
Khác với đất, đối với tài sản là nhà ở hoặc công trình xây dựng mà không có sổ hồng (hoặc không được cấp phép xây dựng), pháp luật hiện hành không công nhận quyền sở hữu đầy đủ đối với công trình. Tuy nhiên, nhà nước vẫn xem xét hỗ trợ chi phí xây dựng theo mức quy định.
Cụ thể:
Nếu có giấy phép xây dựng (dù chưa có sổ hồng): được bồi thường theo giá trị còn lại của tài sản sau hao mòn;
Nếu không có giấy phép xây dựng nhưng xây dựng hợp lệ, không bị xử phạt: được hỗ trợ chi phí xây dựng, thông thường tối đa 50% giá trị còn lại của công trình;
Nếu xây dựng trái phép, bị xử phạt, hoặc trong khu vực không được phép xây dựng: không được bồi thường hoặc hỗ trợ.
Tỷ lệ hao mòn sẽ được xác định theo thời gian sử dụng và tình trạng thực tế của công trình, do đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp xác định.
3. Tình huống thực tế: Đất và nhà chưa có sổ tại đường Lê Đức Thọ, Gò Vấp (2025)
🧾 Thông tin tình huống:
Vị trí: Hẻm 3m thông ra đường Lê Đức Thọ, phường 13, quận Gò Vấp, TP.HCM;
Tổng diện tích đất: 40 m² (thuộc quy hoạch làm đường, dự kiến chỉ còn lại 17 m² sau giải tỏa);
Tình trạng pháp lý: Đất và nhà chưa có sổ hồng;
Loại nhà: Cấp 4, một tầng, xây dựng khoảng 17 năm trước;
Giá đất Nhà nước năm 2025 tại vị trí này: 101.300.000 đ/m² (đất ở, vị trí 1).
4. Cách tính giá trị bồi thường
xác định giá trị bồi thường tại đường Lê Đức Thọ, quận Gò Vấp
1. Xác định vị trí thửa đất
Thửa đất nằm trong hẻm rộng 3 mét, dẫn vào từ mặt tiền đường Lê Đức Thọ, phường 13, quận Gò Vấp.
Theo quy định về hệ số điều chỉnh vị trí đất tại Bảng giá đất TP.HCM 2024–2025:
Vị trí 1: Mặt tiền đường Lê Đức Thọ (không áp dụng cho thửa đất này).
Vị trí 2: Hẻm có chiều rộng từ 5 mét trở lên (không áp dụng cho thửa đất này).
Vị trí 3: Hẻm có chiều rộng từ 3 mét đến dưới 5 mét (Áp dụng cho thửa đất).
Hệ số điều chỉnh được tính như sau:
Vị trí 2 bằng 0.5 lần vị trí 1.
Vị trí 3 bằng 0.8 lần vị trí 2, tức:
Vị trí 3 = 0.8 × 0.5 = 0.4 lần vị trí 1.
2. Xác định giá đất vị trí 3 tại đường Lê Đức Thọ
Theo Bảng giá đất TP.HCM giai đoạn 2024–2025, giá đất vị trí 1 tại đường Lê Đức Thọ, phường 13, quận Gò Vấp là: 101.300.000 đồng/m².
Do đó, giá đất vị trí 3 (hẻm rộng 3m) được tính bằng: 101.300.000 × 0.4 = 40.520.000 đồng/m².
3. Tính toán giá trị bồi thường
a. Đền bù đất thu hồi
b. Hỗ trợ nhà cấp 4 (nhà chưa có sổ hồng, đã sử dụng lâu dài)
4. Tổng giá trị bồi thường
Lưu ý: Đây chỉ là bảng tính minh họa. Giá trị thực tế còn tùy thuộc vào quyết định của Hội đồng bồi thường địa phương, tình trạng pháp lý cụ thể và kết quả thẩm định độc lập.
5. Vai trò của đơn vị thẩm định giá trong quá trình giải tỏa – đền bù
Để đảm bảo quyền lợi cho người dân cũng như giúp cơ quan chức năng thực hiện công tác bồi thường đúng pháp luật, vai trò của các tổ chức thẩm định giá như Công ty TNHH Hãng Định giá và Kiểm toán Châu Á là không thể thiếu.
Chúng tôi hỗ trợ:
Xác định giá trị đất và nhà ở bị thu hồi một cách khách quan, trung lập;
Phân tích hồ sơ pháp lý, xác định điều kiện bồi thường hoặc hỗ trợ;
Lập bảng tính giá trị đền bù chi tiết, theo đúng quy định mới nhất của Luật Đất đai và văn bản hướng dẫn;
Tư vấn pháp lý về quy trình khiếu nại, thương lượng mức bồi thường trong trường hợp người dân không đồng thuận;
Cung cấp ý kiến thẩm định độc lập giúp Hội đồng bồi thường ra quyết định khách quan, minh bạch.
6. Kết luận
Việc chưa có sổ hồng không đồng nghĩa với việc không được bồi thường. Nếu đất và nhà ở của bạn đủ điều kiện pháp lý, được sử dụng ổn định, không tranh chấp và không vi phạm quy hoạch, thì bạn hoàn toàn có thể được bồi thường hoặc hỗ trợ theo đúng chính sách hiện hành.
Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi cao nhất, người dân cần được hướng dẫn pháp lý cụ thể và có đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp hỗ trợ tính toán.
Nguồn: Công ty TNHH Hãng Định Giá và Kiểm Toán Châu Á
SĐT: 028 6674 3333 -0945 009002 ( P.TGĐ)
Website: https://dinhgiaav.com/
Địa chỉ: 6-8 Phan Huy Thực, phường Tân Kiểng, Quận 7, TP.HCM
https://maps.app.goo.gl/Xj2bH7djxmCxJYjv6?g_st=iz
https://www.facebook.com/thamdinhgiachaua
KIỂM TRA XÃ PHƯỜNG MỚI/CŨ 2025 TOÀN QUỐC
ĐỊNH GIÁ ĐẤT SƠ BỘ THEO VỊ TRÍ BẤT KỲ TOÀN QUỐC TRONG 1 PHÚT
