Luật Đất đai (Sửa đổi) 2024 là một trong những văn bản pháp luật quan trọng bậc nhất đang được dư luận, doanh nghiệp và các chuyên gia quan tâm. Với nhiều điều chỉnh mang tính thực tiễn, dự thảo luật kỳ vọng sẽ tạo bước ngoặt trong việc tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.
Trong bối cảnh thị trường còn nhiều vướng mắc về quy hoạch, giải phóng mặt bằng, định giá đất, cũng như chuyển đổi mục đích sử dụng đất, Luật Đất đai (Sửa đổi) 2024 cần có những giải pháp đột phá để giải quyết tận gốc những nút thắt này.
Chỉ lập kế hoạch sử dụng đất cấp xã
Một trong những nội dung nổi bật được các chuyên gia và Hiệp hội bất động sản ủng hộ là việc chỉ lập kế hoạch sử dụng đất cấp xã thay vì lập quy hoạch sử dụng đất. Thực tế đã chứng minh, việc duy trì quy hoạch cấp xã dễ dẫn đến tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn với quy hoạch cấp tỉnh. Điều này khiến công tác triển khai dự án bị kéo dài, thiếu đồng bộ, đặc biệt trong giai đoạn nhiều địa phương thực hiện sáp nhập đơn vị hành chính.
Theo hướng sửa đổi, cấp xã sẽ tập trung vào việc cung cấp dữ liệu thực tế, tham gia góp ý và phối hợp để hoàn thiện quy hoạch cấp tỉnh. Đây là giải pháp giúp giảm thủ tục hành chính, tiết kiệm nguồn lực, đồng thời nâng cao tính thống nhất và hiệu quả trong công tác quy hoạch đất đai.
Luật đất đai (mh)
Bổ sung các dự án quan trọng vào danh mục thu hồi đất
Dự thảo Luật Đất đai (Sửa đổi) 2024 đã mở rộng danh mục các dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất, trong đó đáng chú ý là bổ sung lĩnh vực logistics cùng một số dự án trọng điểm kinh tế - xã hội. Đây là thay đổi phù hợp với xu hướng phát triển hiện đại, khi logistics trở thành mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Tuy nhiên, để tránh nguy cơ xin - cho hoặc lạm dụng chính sách, các chuyên gia nhấn mạnh cần ban hành tiêu chí rõ ràng, cụ thể cho từng loại dự án. Điều này không chỉ đảm bảo tính minh bạch, mà còn giúp cơ quan thực thi dễ dàng áp dụng, hạn chế rủi ro cho cả doanh nghiệp và người dân.
Tháo gỡ vướng mắc trong giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng từ lâu được coi là “điểm nghẽn” lớn nhất trong phát triển dự án bất động sản. Nhiều dự án dù đã thỏa thuận được với đa số hộ dân nhưng vẫn bị đình trệ do chưa đạt mức 100% diện tích.
Dự thảo mới đưa ra Phương án 2 tại khoản 34 Điều 79, theo đó Nhà nước sẽ thu hồi phần diện tích đất còn lại nếu nhà đầu tư đã đạt thỏa thuận với trên 75% số hộ dân, tương ứng với trên 50% diện tích đất. Đây là giải pháp thực tế, vừa hỗ trợ doanh nghiệp, vừa bảo đảm hài hòa lợi ích giữa các bên.
Ngoài ra, dự thảo cũng đề xuất cho phép thu hồi đất trước khi hoàn tất phê duyệt phương án bồi thường trong một số trường hợp đặc biệt như dự án quan trọng quốc gia hoặc đầu tư công khẩn cấp. Song song với đó, cơ chế giám sát minh bạch cần được bổ sung để tránh phát sinh khiếu kiện phức tạp.
Minh bạch hóa cơ chế định giá đất
Định giá đất luôn là vấn đề gây nhiều tranh cãi và ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí dự án, giá bán sản phẩm. Luật Đất đai (Sửa đổi) 2024 đã đưa ra thay đổi quan trọng: căn cứ tính tiền sử dụng đất sẽ dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất thay vì xác định giá đất cụ thể cho từng dự án.
Cách tiếp cận này giúp đơn giản hóa quy trình, giảm chi phí hành chính và hạn chế tình trạng kéo dài dự án. Đồng thời, nó cũng tạo sự minh bạch và công bằng hơn cho cả doanh nghiệp lẫn người dân.
Để cơ chế này thực sự hiệu quả, các chuyên gia kiến nghị cần xây dựng hệ thống chỉ tiêu kỹ thuật chuẩn hóa trên phạm vi toàn quốc, cùng với cơ sở dữ liệu đất đai được cập nhật thường xuyên. Đây là điều kiện tiên quyết để ngăn chặn tình trạng “mỗi nơi một kiểu” và đảm bảo sự thống nhất trong toàn hệ thống.
Luật đất đai (mh)
Giảm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp
Một điểm đáng chú ý khác là kiến nghị loại bỏ quy định người sử dụng đất phải nộp bổ sung tiền thuê đất hoặc tiền sử dụng đất đối với thời gian chưa tính. Theo đánh giá, quy định hiện hành đang tạo ra áp lực tài chính lớn, khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong triển khai dự án.
Nếu được thông qua, việc bỏ quy định này sẽ góp phần giảm chi phí, tăng tốc độ hoàn thành dự án và từ đó kéo giá bán nhà ở về mức hợp lý hơn. Đây là bước đi quan trọng để thực hiện chủ trương hạ giá nhà, đáp ứng nhu cầu an cư của người dân.
Gỡ bỏ rào cản trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Một trong những “nút thắt” lớn nhiều năm qua là quy định chỉ cho phép thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở khi phát triển dự án nhà ở thương mại. Điều này đã gây ách tắc cho hàng trăm dự án, ảnh hưởng nghiêm trọng đến nguồn cung bất động sản.
Luật Đất đai (Sửa đổi) 2024 đề xuất bỏ quy định này, phù hợp với Nghị quyết 171/2024/QH15. Nếu được thực thi, hàng loạt dự án đang vướng mắc sẽ được khơi thông, gia tăng nguồn cung, cân bằng cung cầu và giúp thị trường phát triển ổn định hơn.
Ngoài ra, việc cho phép kết hợp đất nông nghiệp với các công trình hạ tầng như năng lượng tái tạo, viễn thông, đường dây tải điện… cũng mở ra hướng sử dụng đất hiệu quả, phù hợp với xu thế phát triển bền vững.
Đẩy mạnh số hóa và giám sát chặt chẽ
Để đảm bảo Luật Đất đai (Sửa đổi) 2024 đi vào thực tiễn, không thể thiếu giải pháp số hóa toàn diện. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất, liên thông với các hệ thống dữ liệu quốc gia khác sẽ là chìa khóa nâng cao tính minh bạch và hiệu quả quản lý.
Song song, dự thảo luật cũng cần bổ sung quy định về cơ chế kiểm tra, giám sát nhằm ngăn ngừa sai phạm. Đây là yếu tố quyết định, nhất là trong giai đoạn đầu khi đội ngũ quản lý cấp cơ sở còn hạn chế về năng lực.
Kết luận
Luật Đất đai (Sửa đổi) 2024 không chỉ đơn thuần là một bản luật điều chỉnh về đất đai, mà còn là “xương sống” định hình thị trường bất động sản trong nhiều năm tới. Việc tháo gỡ những nút thắt về quy hoạch, giải phóng mặt bằng, định giá đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ tạo môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, đồng thời thúc đẩy sự phát triển bền vững.
Tuy nhiên, để đạt hiệu quả tối đa, dự thảo luật cần tiếp tục lắng nghe ý kiến từ doanh nghiệp, chuyên gia và người dân. Chỉ có như vậy, Luật Đất đai mới thực sự trở thành công cụ pháp lý vững chắc, góp phần thúc đẩy sự phát triển ổn định của nền kinh tế và mang lại lợi ích thiết thực cho toàn xã hội.
Nguồn:Asia Legal Group
SĐT: 028 6674 3333 -0945 009002 ( P.TGĐ)
Website: https://dinhgiaav.com/
Địa chỉ: 6-8 Phan Huy Thực, phường Tân Kiểng, Quận 7, TP.HCM
https://maps.app.goo.gl/Xj2bH7djxmCxJYjv6?g_st=iz
https://www.facebook.com/thamdinhgiachaua
KIỂM TRA XÃ PHƯỜNG MỚI/CŨ 2025 TOÀN QUỐC, ĐỊA CHỈ TÒA ÁN, TRỤ SỞ UBND
ĐỊNH GIÁ ĐẤT SƠ BỘ THEO VỊ TRÍ BẤT KỲ TOÀN QUỐC TRONG 1 PHÚT
