I. Đặt vấn đề
Trong hoạt động thẩm định giá tài sản, một sai lầm phổ biến hiện nay là nhầm lẫn giữa chức năng thẩm định giá và chức năng đánh giá, giám định kỹ thuật tài sản. Sự nhầm lẫn này không chỉ dẫn đến việc áp dụng sai quy trình chuyên môn mà còn tiềm ẩn rủi ro pháp lý nghiêm trọng cho doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên và cả khách hàng sử dụng dịch vụ.
Bài viết này nhằm làm rõ phạm vi pháp lý của hoạt động thẩm định giá, xác định rõ chủ thể có thẩm quyền đánh giá tình trạng kỹ thuật tài sản, đồng thời khẳng định vai trò đúng của doanh nghiệp thẩm định giá theo quy định pháp luật hiện hành.
II. Doanh nghiệp thẩm định giá có được trực tiếp đánh giá tình trạng kỹ thuật tài sản không?
Câu trả lời là không, nếu việc “đánh giá tình trạng kỹ thuật” được hiểu là thực hiện các hoạt động chuyên môn kỹ thuật như:
Theo Luật Giá 2023, Nghị định 78/2024/NĐ-CP và hệ thống Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam (ban hành kèm theo Thông tư 30/2024/TT-BTC, 31/2024/TT-BTC, 42/2024/TT-BTC), doanh nghiệp thẩm định giá chỉ được thực hiện chức năng xác định giá trị bằng tiền của tài sản trên cơ sở thông tin, dữ liệu hợp pháp, khách quan và đáng tin cậy.
Pháp luật không giao cho doanh nghiệp thẩm định giá chức năng giám định kỹ thuật, kiểm định chất lượng hay khảo sát chuyên ngành. Việc tự thực hiện hoặc đưa ra kết luận kỹ thuật vượt quá phạm vi hành nghề có thể dẫn đến vi phạm pháp luật và làm mất giá trị pháp lý của kết quả thẩm định.
Doanh nghiệp thẩm định giá (mh)
III. Chủ thể có thẩm quyền đánh giá tình trạng kỹ thuật tài sản
Việc đánh giá tình trạng kỹ thuật tài sản phải được thực hiện bởi các tổ chức, đơn vị có chuyên môn phù hợp và được pháp luật cho phép, tùy theo từng loại tài sản cụ thể.
1. Máy móc, thiết bị công nghiệp
Việc đánh giá tình trạng kỹ thuật máy móc, thiết bị thuộc thẩm quyền của các tổ chức kiểm định hoặc giám định kỹ thuật, bao gồm doanh nghiệp kiểm định được cấp phép, tổ chức giám định kỹ thuật độc lập hoặc các đơn vị chuyên ngành cơ khí, điện, công nghiệp, tự động hóa. Các đơn vị này có thẩm quyền kết luận về tình trạng vận hành, mức độ hao mòn và khả năng khai thác của thiết bị.
2. Giếng nước ngầm, hệ thống cấp – thoát nước ngầm
Đối với giếng nước ngầm và hệ thống kỹ thuật ngầm, việc đánh giá thuộc lĩnh vực tài nguyên nước và xây dựng. Chủ thể thực hiện là các đơn vị tư vấn khảo sát địa chất – thủy văn, tổ chức có giấy phép hành nghề khảo sát xây dựng hoặc các đơn vị được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng công nhận. Đây là hoạt động khảo sát, đánh giá kỹ thuật chuyên ngành, không phải hoạt động thẩm định giá.
3. Công trình xây dựng và hạ tầng kỹ thuật
Theo Luật Xây dựng và Nghị định 10/2021/NĐ-CP, việc đánh giá chất lượng, an toàn, tuổi thọ công trình chỉ được thực hiện bởi tổ chức tư vấn xây dựng, đơn vị kiểm định chất lượng công trình hoặc tổ chức giám định xây dựng. Các chủ thể này có thẩm quyền đưa ra kết luận kỹ thuật làm cơ sở cho các hoạt động quản lý, khai thác và định giá tài sản.
Doanh nghiệp thẩm định giá (mh)
IV. Vai trò đúng của doanh nghiệp thẩm định giá trong quy trình định giá tài sản
Doanh nghiệp thẩm định giá không thực hiện đánh giá kỹ thuật, nhưng giữ vai trò trung tâm trong việc xác định giá trị tài sản bằng tiền. Vai trò này bao gồm:
Thu thập, kiểm tra hồ sơ pháp lý của tài sản
Tiếp nhận và sử dụng kết quả đánh giá, kiểm định, giám định kỹ thuật do đơn vị có thẩm quyền cung cấp
Phân tích mức độ hao mòn, khả năng khai thác, hiệu quả sử dụng tài sản trên cơ sở kết luận kỹ thuật
Áp dụng phương pháp thẩm định giá phù hợp theo chuẩn mực
Xác định giá trị còn lại hoặc giá trị thị trường của tài sản tại thời điểm thẩm địnH
Các nội dung này được thực hiện theo Chuẩn mực Thu thập và phân tích thông tin (Thông tư 31/2024/TT-BTC) và Chuẩn mực Phạm vi công việc thẩm định giá (Thông tư 30/2024/TT-BTC).
Bản chất của hoạt động thẩm định giá là sử dụng kết quả kỹ thuật hợp pháp để quy đổi thành giá trị bằng tiền, không phải thay thế hoạt động đánh giá kỹ thuật.
V. Kết luận
Để bảo đảm tính pháp lý, tính khách quan và giá trị sử dụng của kết quả thẩm định, các chủ thể tham gia cần tuân thủ đúng trình tự và phạm vi pháp luật quy định. Đơn vị kỹ thuật thực hiện đánh giá hiện trạng và kết luận kỹ thuật; doanh nghiệp thẩm định giá sử dụng kết quả đó để xác định giá trị tài sản bằng tiền.
Việc phân định rõ vai trò không chỉ giúp nâng cao chất lượng chuyên môn của hoạt động thẩm định giá mà còn hạn chế rủi ro pháp lý, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan trong giao dịch và quản lý tài sản.
Nguồn:Asia Legal Group
SĐT: 028 6674 3333 -0945 009002 ( P.TGĐ)
Website: https://dinhgiaav.com/
Địa chỉ: 6-8 Phan Huy Thực, phường Tân Kiểng, Quận 7, TP.HCM (Phường Tân Hưng , TP.HCM mới)
https://maps.app.goo.gl/Xj2bH7djxmCxJYjv6?g_st=iz
https://www.facebook.com/thamdinhgiachaua
KIỂM TRA XÃ PHƯỜNG MỚI/CŨ 2025 TOÀN QUỐC, ĐỊA CHỈ TÒA ÁN, TRỤ SỞ UBND
ĐỊNH GIÁ ĐẤT SƠ BỘ THEO VỊ TRÍ BẤT KỲ TOÀN QUỐC TRONG 1 PHÚT
CONSULTING ON PURCHASING AND OWNING CONDOMINIUMS FOR FOREIGNERS IN VIETNAM
