Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đầy biến động, cách thẩm định giá BĐS không chỉ là câu chuyện kỹ thuật chuyên môn mà còn liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người dân, doanh nghiệp và ngân sách Nhà nước. Sự chênh lệch giữa giá thị trường – bảng giá Nhà nước – giá bồi thường đang gây nhiều bức xúc, khiếu kiện và làm chậm tiến độ của hàng loạt dự án.
Theo Luật Giá 2023, bảng giá đất do Nhà nước ban hành được dùng để tính thuế, phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng như làm căn cứ bồi thường khi thu hồi. Tuy nhiên, như nhiều ý kiến phản ánh, khoảng cách quá lớn giữa giá này và giá thực tế giao dịch trên thị trường khiến việc áp dụng cách thẩm định giá BĐS trở nên phức tạp và gây ra nhiều hệ quả.
THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
Người dân thường xuyên gặp tình huống “giá bồi thường thấp – giá thuế cao”. Điều này đã được nhiều độc giả chỉ ra trên các diễn đàn báo chí.
Một ý kiến nhận xét: “Đất bị thu hồi thì đền bù rẻ mạt, nhưng khi mua bán lại phải đóng thuế theo giá thị trường. Đây là tiêu chuẩn kép khiến người dân không phục, dự án bị đình trệ.”
Điều này cho thấy cách thẩm định giá BĐS hiện tại chưa phản ánh đúng thực tiễn. Bảng giá đất Nhà nước luôn thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường, tạo ra khoảng cách lớn và dẫn tới tình trạng khiếu kiện kéo dài, gây bất lợi cho cả nhà đầu tư và cơ quan quản lý.
GS. Đặng Hùng Võ đã nhấn mạnh: để giải quyết tận gốc, cần tính thuế chuyển quyền BĐS dựa trên bảng giá đất Nhà nước, tránh tình trạng “giá hai sổ” và tạo sự minh bạch cho người dân.
CÁC PHƯƠNG PHÁP TRONG CÁCH THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 (ban hành kèm Thông tư 28/2015/TT-BTC), có nhiều phương pháp thẩm định giá bất động sản. Dưới đây là các cách phổ biến:
Phương pháp so sánh trực tiếp: dựa trên giá của các BĐS tương tự đã giao dịch. Đây là cách dễ áp dụng nhưng hạn chế vì dữ liệu thiếu minh bạch.
Phương pháp chi phí: xác định theo chi phí tạo ra tài sản tương tự trừ đi hao mòn. Thường áp dụng cho công trình xây dựng.
Phương pháp thu nhập: dựa trên dòng thu nhập mà BĐS mang lại trong tương lai. Phù hợp với khách sạn, cao ốc văn phòng, bất động sản thương mại.
Phương pháp thặng dư: tính toán dựa trên giá trị phát triển của BĐS sau khi hoàn thành dự án, trừ đi chi phí đầu tư và lợi nhuận. Đây được xem là cách thẩm định giá BĐS hiệu quả nhất cho đất dự án.
Tuy nhiên, Luật Giá 2023 hiện chỉ giữ lại 3 phương pháp đầu, không nhắc đến thặng dư, khiến nhiều chuyên gia lo ngại.
Một bình luận đáng chú ý: “Hiện nay định giá đất không có phương pháp nào hiệu quả bằng phương pháp thặng dư. Nếu bỏ đi, cả doanh nghiệp và cơ quan quản lý đều gặp khó.”
Điều này cho thấy, trong thực tiễn, cách thẩm định giá BĐS bằng phương pháp thặng dư vẫn cần được duy trì và phát triển.
Thẩm định giá bds(mh)
KHÓ KHĂN TRONG CÁCH THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS
Một vấn đề nan giải là thiếu dữ liệu minh bạch về giá đất. Các giao dịch thường được khai thấp hơn giá thật nhằm giảm thuế, khiến phương pháp so sánh trở nên kém hiệu quả.
Một độc giả chia sẻ: “Nếu tất cả giá bán BĐS được công khai trên cổng thông tin Nhà nước, thì chỉ sau vài năm sẽ có bảng giá chuẩn từng khu phố, từng căn nhà. Khi đó việc thẩm định giá không còn là vấn đề.”
Bên cạnh đó, chênh lệch lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân cũng khiến định giá trở thành câu chuyện nhạy cảm. Người dân bị thiệt khi đền bù thấp, trong khi doanh nghiệp và Nhà nước hưởng lợi từ phần chênh lệch khi dự án hoàn thành. Đây chính là nguồn gốc của nhiều khiếu kiện kéo dài.
GIẢI PHÁP NÂNG CAO CÁCH THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS
Để khắc phục, nhiều ý kiến đề xuất:
Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất thống nhất trên toàn quốc, cập nhật theo thời gian thực. Đây là điều kiện tiên quyết để áp dụng các phương pháp so sánh, thặng dư chính xác.
Minh bạch hóa quy trình định giá: công khai bảng tính toán chi phí đầu tư, lợi nhuận của dự án để người dân dễ hiểu và chấp nhận mức đền bù.
Đảm bảo công bằng trong chính sách: giá đền bù, giá thuế, giá tính tiền sử dụng đất cần thống nhất theo một chuẩn mực, tránh tình trạng tiêu chuẩn kép.
SỰ CHÊNH LỆCH GIỮA GIÁ NHÀ NƯỚC VÀ GIÁ THỊ TRƯỜNG
Một trong những điểm nóng nhất trong cách thẩm định giá BĐS hiện nay chính là khoảng cách giữa bảng giá đất Nhà nước và giá giao dịch thực tế. Theo Luật Đất đai 2013, Điều 114, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành định kỳ 5 năm một lần, làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tính thuế và bồi thường khi thu hồi đất. Tuy nhiên, quy định này dẫn đến tình trạng giá Nhà nước luôn lạc hậu so với biến động thị trường, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM. Chẳng hạn, trong nhiều trường hợp, giá đất tại quận trung tâm giao dịch ở mức 200-300 triệu đồng/m², trong khi bảng giá Nhà nước chỉ khoảng 30-40 triệu đồng/m². Sự chênh lệch này khiến người dân bị thiệt khi bồi thường, đồng thời tạo kẽ hở để phát sinh tham nhũng và “lợi ích nhóm”.
Các bình luận của độc giả trên VnExpress cũng phản ánh rõ thực trạng này. Một người viết: “Nhà nước thu hồi đất của dân giá rẻ, sau đó bán đấu giá cao gấp nhiều lần. Vậy ai được hưởng phần chênh lệch?” Ý kiến này cho thấy vấn đề cốt lõi không chỉ nằm ở phương pháp thẩm định giá mà còn ở cơ chế phân phối lợi ích sau khi có sự chênh lệch giá.
CÁCH THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THEO LUẬT GIÁ 2023
Luật Giá 2023, có hiệu lực từ ngày 01/07/2024, đã đưa ra nhiều điểm mới quan trọng liên quan đến cách thẩm định giá BĐS. Theo Điều 23 Luật Giá 2023, Nhà nước quy định nguyên tắc định giá dựa trên cung cầu, khả năng sinh lời và mức giá phổ biến trên thị trường. Đồng thời, luật yêu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu giá để làm căn cứ tham khảo khi ban hành bảng giá đất. Đây được coi là bước tiến lớn nhằm giảm khoảng cách giữa giá Nhà nước và giá thị trường.
Tuy vậy, một số quy định mới lại bỏ phương pháp thặng dư – vốn được nhiều chuyên gia đánh giá là phù hợp nhất để định giá đất có tiềm năng phát triển dự án. Điều này đã gây tranh luận sôi nổi. Một bình luận nhấn mạnh: “Nếu bỏ phương pháp thặng dư thì doanh nghiệp khó triển khai dự án dài hạn. Đây là phương pháp phổ biến trên thế giới, tại sao Việt Nam lại bỏ?” Từ góc độ pháp lý, việc không đưa thặng dư vào Luật Giá 2023 có thể khiến cơ quan quản lý thiếu công cụ phù hợp trong những trường hợp định giá dự án bất động sản quy mô lớn.
TÁC ĐỘNG ĐẾN NGƯỜI DÂN TRONG QUÁ TRÌNH THU HỒI ĐẤT
Cách thẩm định giá BĐS không chỉ ảnh hưởng đến giao dịch trên thị trường mà còn trực tiếp liên quan đến quyền lợi của người dân khi Nhà nước thu hồi đất. Theo Điều 74 Luật Đất đai 2013, người có đất thu hồi được bồi thường theo giá đất cụ thể tại thời điểm thu hồi, phù hợp với giá thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều địa phương vẫn sử dụng bảng giá đất thấp hơn để tính bồi thường, gây bức xúc cho người dân. Chính vì vậy, không ít dự án bị đình trệ do dân khiếu kiện, không bàn giao mặt bằng.
Một độc giả chia sẻ: “Giá đất đền bù thì thấp nhưng khi bán dự án thì giá lại gấp nhiều lần. Người dân là người chịu thiệt thòi nhất.” Bình luận này phản ánh đúng thực trạng “lợi ích chênh lệch” – nơi mà doanh nghiệp và một số nhóm hưởng lợi, trong khi người bị thu hồi đất mất đi quyền lợi chính đáng.
VAI TRÒ CỦA CƠ SỞ DỮ LIỆU TRONG CÁCH THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS
Để có một cơ chế định giá công bằng và minh bạch, việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất thống nhất là điều kiện bắt buộc. Hiện nay, theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Bộ Tài nguyên và Môi trường, UBND cấp tỉnh phải thu thập, quản lý, cập nhật giá đất thị trường thông qua hệ thống dữ liệu. Tuy nhiên, hệ thống này chưa hoàn chỉnh, dữ liệu còn phân tán, thiếu cập nhật và ít khi công khai cho người dân.
Nhiều bình luận đã đề xuất giải pháp: “Nếu giá bán của mọi bất động sản đều được công khai trên cổng thông tin, chỉ sau 5 năm chúng ta sẽ có bảng giá chi tiết từng ngõ, từng căn nhà. Lúc đó việc thẩm định giá không còn khó.” Đây cũng là hướng đi mà nhiều quốc gia phát triển đã áp dụng thành công, như Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc. Việc minh bạch dữ liệu giúp hạn chế gian lận thuế, đồng thời tăng độ tin cậy trong các giao dịch và giải quyết tranh chấp.
GIÁI PHÁP HOÀN THIỆN CÁCH THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS
Để nâng cao tính khả thi của pháp luật và đảm bảo quyền lợi cho các bên, cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp:
Thứ nhất, cần duy trì và phát triển phương pháp thặng dư trong hệ thống pháp luật. Đây là phương pháp phù hợp với các dự án phát triển, được sử dụng rộng rãi trên thế giới và cũng đã được quy định trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
Thứ hai, Nhà nước phải minh bạch hóa quy trình thẩm định giá. Bảng tính toán chi phí, lợi nhuận của chủ đầu tư cần được công khai để người dân hiểu rõ căn cứ bồi thường. Đây là cách duy nhất để tạo sự đồng thuận.
Thứ ba, cần xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất toàn quốc, cập nhật thường xuyên và cho phép người dân truy cập. Điều này giúp giảm tình trạng khai báo giá thấp để trốn thuế, đồng thời là nền tảng để áp dụng cách thẩm định giá BĐS chuẩn xác.
Thứ tư, quá trình xây dựng luật cần tham vấn doanh nghiệp và người dân – những đối tượng trực tiếp chịu tác động. Như một bình luận đã nêu: “Luật phải sát thực tế, mà muốn sát thực tế thì phải nghe ý kiến từ doanh nghiệp.” Đây là nguyên tắc để tránh tình trạng luật ban hành nhưng khó áp dụng.
Tham vấn ý kiến doanh nghiệp và người dân trước khi ban hành luật, như một bình luận đã nhấn mạnh: “Các cơ quan ban hành luật nên tham khảo ý kiến của doanh nghiệp là đối tượng trực tiếp sử dụng đất, như vậy mới sát thực tế.”
Thẩm định giá bds tại Asea Legal Group
NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ TRONG CÁCH THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS
Cách thẩm định giá BĐS không chỉ là vấn đề kỹ thuật mà còn liên quan mật thiết đến hành lang pháp lý. Hiện nay, Việt Nam đã có Luật Giá 2023, Luật Đất đai 2024 cùng nhiều nghị định và thông tư hướng dẫn, nhưng vẫn tồn tại khoảng trống. Chẳng hạn, Luật Giá 2023 không còn nhắc đến phương pháp thặng dư, trong khi đây là công cụ được giới chuyên môn đánh giá cao. Ngoài ra, dữ liệu giá giao dịch trên thị trường chưa minh bạch, nhiều hợp đồng mua bán vẫn kê khai giá thấp hơn thực tế để giảm thuế. Điều này khiến các tổ chức thẩm định giá gặp khó khăn khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp. Bên cạnh đó, việc áp dụng song song giá thị trường và giá Nhà nước cho thuế và bồi thường cũng tạo ra mâu thuẫn pháp lý, dẫn đến khiếu kiện kéo dài.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁCH THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS
Để khắc phục bất cập, nhiều chuyên gia cho rằng cần đồng bộ hóa chính sách và minh bạch dữ liệu. Thứ nhất, Nhà nước nên xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất thống nhất, cập nhật liên tục từ giao dịch thực tế, có xác thực để phục vụ cho cách thẩm định giá BĐS chính xác hơn. Thứ hai, cần xem xét đưa trở lại phương pháp thặng dư trong hệ thống văn bản pháp luật để phù hợp với thực tế triển khai dự án. Thứ ba, quy định về thuế và bồi thường phải sử dụng cùng một chuẩn giá, tránh tình trạng “hai mặt bằng giá” gây bức xúc cho người dân. Thứ tư, nên tăng cường năng lực và tính độc lập của các tổ chức thẩm định giá, bảo đảm không bị chi phối bởi lợi ích nhóm.
Ý NGHĨA CỦA CÁCH THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP VÀ NGƯỜI DÂN
Cách thẩm định giá BĐS chính xác mang lại lợi ích cho cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Với Nhà nước, đó là cơ sở để tính thuế, phí công bằng, tránh thất thu ngân sách. Với doanh nghiệp, định giá minh bạch giúp lập dự án khả thi, dễ dàng huy động vốn và giảm thiểu rủi ro pháp lý. Với người dân, việc áp dụng cách thẩm định giá BĐS theo giá trị thị trường sẽ đảm bảo quyền lợi khi chuyển nhượng hoặc khi Nhà nước thu hồi đất. Điều này cũng góp phần hạn chế khiếu kiện và thúc đẩy sự ổn định của thị trường bất động sản.
KẾT LUẬN
Cách thẩm định giá BĐS là công cụ quan trọng trong quản lý đất đai, thuế, bồi thường và phát triển dự án. Thực tế tại Việt Nam cho thấy sự chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thị trường đang tạo ra nhiều bất cập, từ việc người dân bị thiệt thòi đến khó khăn cho doanh nghiệp trong triển khai dự án. Việc áp dụng phương pháp thặng dư, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất minh bạch và đồng bộ hóa cơ chế bồi thường, thuế sẽ giúp nâng cao tính công bằng và minh bạch trong thị trường. Đồng thời, sự tham vấn ý kiến từ doanh nghiệp và người dân sẽ giúp luật pháp sát thực tế, giảm thiểu tranh chấp và thúc đẩy phát triển bền vững cho thị trường bất động sản Việt Nam. Áp dụng đúng cách thẩm định giá BĐS sẽ tạo niềm tin cho cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, đồng thời góp phần ổn định và phát triển thị trường.
Nguồn:Asia Legal Group
SĐT: 028 6674 3333 -0945 009002 ( P.TGĐ)
Website: https://dinhgiaav.com/
Địa chỉ: 6-8 Phan Huy Thực, phường Tân Kiểng, Quận 7, TP.HCM
https://maps.app.goo.gl/Xj2bH7djxmCxJYjv6?g_st=iz
https://www.facebook.com/thamdinhgiachaua
KIỂM TRA XÃ PHƯỜNG MỚI/CŨ 2025 TOÀN QUỐC, ĐỊA CHỈ TÒA ÁN, TRỤ SỞ UBND
ĐỊNH GIÁ ĐẤT SƠ BỘ THEO VỊ TRÍ BẤT KỲ TOÀN QUỐC TRONG 1 PHÚT
